Investissements d’immeubles neufs situés outre mer (article 199undecies A du Code Général des impôts)


AVANT PROPOS

Le manque de logements dédiés à la location ne se situe pas qu’en France Métropolitaine mais aussi dans les Départements et Territoires d’Outre Mer. Depuis la première loi en faveur de l’investissement locatif dans les départements et territoires d'outre-mer (Dite loi PONS de 1986), le gouvernement a toujours œuvré pour combler cette pénurie en utilisant ce dispositif depuis plus de 20 ans.

- Un dispositif appelé "Loi Paul" a remplacé la loi Pons depuis le 1er janvier 2001.
- La loi Girardin depuis le 21 juillet 2003 (et valide jusqu’à fin 2017), a remplacé la loi Paul en renforçant l’incitation fiscale dans l’objectif de répondre à une demande de logements toujours pas satisfaite.

Cette aide en faveur de l’investissement outre-mer, au travers du dernier dispositif en vigueur se divise en trois formes de défiscalisation :

1.  Investissements dans une entreprise relevant de l’impôt sur le revenu : Une réduction d’impôt au profit des personnes physiques qui réalisent des investissements productifs dans le cadre d’entreprise relevant de l’impôt sur le revenu et exerçant leur activité dans certains secteurs d’activités.

2.  Investissements des sociétés passibles de l’IS : L’investissement productif réalisé dans le cadre de sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés, qui bénéficient, sous conditions, d’une réduction d’impôt de 50 à 70% du montant de l’investissement hors taxes.

3.  Investissements des particuliers : Une réduction d’impôts est accordée au titre des sommes investies par les particuliers pour l’acquisition de logements neufs destinés à l’habitation principale et pour la souscription de certains titres de sociétés.

Nous nous consacrons à l’étude des investissements des particuliers (3) qui concerne le plus grand nombre d’investisseurs susceptibles d’être intéressés par ce régime.

CONDITIONS D’APPLICATION

Conditions pour bénéficier des avantages fiscaux :

Pour bénéficier du dispositif de réduction d’impôt, les investisseurs doivent avoir leur domicile fiscal en France Métropolitaine ou dans les DOM, et s’engager à louer cet immeuble nu pendant 5 ans au moins (en fonction du type de location) à usage d’un locataire qui en fait son habitation principale.
La location doit être effective dans les six mois qui suivent l’achèvement des travaux.

Conditions à respecter pour le régime intermédiaire :

En secteur locatif intermédiaire, il convient de respecter un double plafond de loyers et de ressources du locataire:

PLAFONDS DE LOYER APPLICABLES EN 2008
Pour les baux conclus avec un nouveau locataire ou faisant l’objet en 2008 d’un renouvellement exprès, le loyer annuel par mètre carré de surface habitable, charges non comprises, ne doit pas excéder :

• 145 € par mètre carré habitable dans les DOM (départements d’outre-mer) et Mayotte
• 184 € à Saint -Pierre-et-Miquelon, en Nouvelle Calédonie, en Polynésie française, dans les îles Wallis et Futuna et les terres australes et antarctiques françaises.

PLAFONDS DE RESSOURCES APPLICABLES EN 2008
Les ressources du locataire s’entendent des revenus nets de frais professionnels qui figurent sur son avis d’imposition établi au titre des revenus de l’année précédant celle de la conclusion du bail ou à défaut de l’année antérieure.
Pour les baux conclus en 2008, les ressources figurant sur l’avis d’impôt sur le revenu établi au titre de l’année précédente ne doivent pas excéder les plafonds suivants :

LES AVANTAGES FISCAUX  

Différentes modalités de l’avantage fiscal :

Le taux de réduction d’impôt accordé à l’investisseur varie selon le type de location, elle est de :
- 25% pour l’acquisition ou la construction d’un logement affecté à l’habitation principale du contribuable.
- 40 % pour les investissements réalisés dans le secteur locatif dit « libre », avec une durée minimale de location de 5 ans.
- 50 % pour les investissements réalisés dans le secteur locatif dit « intermédiaire », pour une durée minimale de location portée à 6 ans.

Les taux de réduction peuvent être majorés de :
- 10 % lorsque le logement est fixé dans une zone urbaine sensible ;
- 4 % en cas d’équipements de production d’énergie utilisant des sources d’énergie renouvelable.

Mécanisme de la réduction :

La base de la réduction d’impôt est égale au prix de revient ou d’acquisition du logement ou aux prix de souscription de parts ou actions, frais accessoires compris (frais notaires, hypothèques..).

La base de la réduction d’impôt est plafonnée à 2058 € par mètre carré de surface habitable. Cette base doit être majorée de la TVA (La TVA est dans les DOM de 8,50%.) applicable puis multipliée par le nombre de mètre carrés de surface habitable. La surface habitable retenue est celle de la loi Carrez, les terrasses couvertes ne sont admises que s’il s’agit de varangues et dans la limite de 14 m². (Ce plafond est relevé chaque année de la même manière pour l’ensemble des collectivités d’outre-mer, y compris la Nouvelle-Calédonie et la Polynésie française. Elle est relevée chaque année au 1er janvier en fonction de la variation de la moyenne sur quatre trimestres de l’indice national mesurant le coût de la construction publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques. La moyenne sera celle des quatre indices connus au 1er novembre qui précède la date de référence.)

Le montant de la réduction d’impôt est réparti sur 5 ans ou 10 ans lorsque le logement acquis par le contribuable est affecté à l’habitation principale de celui-ci.
Le montant annuel de la réduction est donc le suivant :

Secteur libre: soit  8% par an (40% / 5 ans);
Secteur locatif intermédiaire: soit 10% par an (50% / 5 ans).

La réduction est pratiquée pour la première fois sur l’impôt correspondant aux revenus de l’année d’achèvement de l’immeuble ou de l’année d’acquisition de l’immeuble si celle-ci est postérieure.

La réduction s’applique quelque soient le nombre et le montant des investissements réalisés.
Les investissements ouvrant droit à la réduction d’impôts sont exclus des autres réductions ou déductions.


Remise en cause de la réduction :

La réduction est remise en cause en cas de non respect des engagements de location par le contribuable, ou cession du bien avant la fin de l’engagement de location, location à un membre du foyer fiscal.
En revanche, le décès du contribuable ou de l'un des époux soumis à imposition commune au cours d'une des années suivant celle où le droit à réduction d'impôt est né n'a pas pour conséquence la reprise des réductions d'impôt pratiquées.


Textes de référence

 Loi programme du 21 juillet 2003 (loi n° 2003 -660) : Mise en place de la loi Girardin décrets d’application du 5 janvier 2004, n° 2004-14,

Référence au Code général des impôts
- Articles 217 undecies et 217duodecies (investissements réalisés par le biais de société)
- Article 199 undecies B (investissements pour les entreprises soumises à l’IR)
- Article 199 undecies A (investissements pour les particuliers).
– Article 46 AG-terdecies


LES OBLIGATIONS DECLARATIVES

Les revenus que l’investisseur tire de la location du bien locatif sont imposés en France dans la catégorie des revenus fonciers.
Il doit donc déclarer ses revenus dans la déclaration « 2044 », et joindre à la déclaration des revenus de la première année d’application du régime, l’engagement de location contenu dans la déclaration « 2041 GE ».