Location meublée non professionnelle et professionnelle (LMNP et LMP).


AVANT PROPOS

La location meublée existe depuis la loi du 2.04.1949 (loi n°49-458 du 2.04.1949). L’objectif de cette loi était de combler le manque de logements après guerre, et notamment de logements « meublés », c'est-à-dire la mise à disposition d’un locataire d’un local meublé et équipé qui lui permet d’y vivre immédiatement et convenablement.

Aujourd’hui, ce régime connaît un regain d’intérêt pour diverses raisons. Au vue de la circulation croissante des agents économiques, il a fallu trouver un moyen efficace de mettre un logement prêt à l’habitation principale au bénéfice d’une personne. 

Le régime de la  location meublée s’est donc imposé dans les résidences d’affaires, étudiantes, de tourisme et les résidences médicalisées.

Outre le régime fiscal attractif, l’investissement dans un bien en location meublé l’est aussi de part les enjeux que doit relever cette activité. (Faire face au vieillissement de la population et aux besoins d’habitations adaptées aux personnes âgées, héberger une clientèle d’affaires, développer les résidences touristiques qui sont un axe de croissance primordial pour chaque pays).

A noter que la location meublée est sur le plan juridique une activité civile et sur le plan fiscal une activité commerciale.

Les loueurs meublés ne sont dons pas des commerçants au sens juridique mais au sens fiscal, ils sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non celle des revenus fonciers.

      2 statuts sont possibles en location meublé : LMNP (location meublée non         professionnelle) et LMP (location meublée professionnelle).

Nous nous concentrerons à définir le régime fiscal spécifique à chaque statut (LMNP et LMP) attaché à ces résidences.


CONDITIONS D’APPLICATION

Distinction entre LMP et LMNP et conséquences :

Définition fiscale du loueur professionnel et non professionnel :

Conditions pour être LMNP
Pour avoir la qualité fiscale de loueur meublé non professionnel, l’investisseur ne doit pas être inscrit au registre du commerce et des sociétés, ou même s’il est inscrit au RCS,  le bailleur ne touche pas 23000 euros de recettes locatives brutes annuelles (toutes taxes comprises), et son activité de loueur ne représente pas 50% de son revenu global.

Conditions pour être LMP (sixième alinéa du U dans l’art. 151 septies du CGI)
Pour avoir la qualité fiscale de loueur meublé professionnel, l’investisseur doit avoir plus de 23000 euros de recettes brutes annuelles toutes taxes comprises (ces recettes sont calculées par foyer fiscal et au prorata temporis), ou ces recettes représentent plus de 50 % de son revenu global (comparer le montant net des revenus de location au total des revenus nets catégoriels = revenus fonciers, BNC, BIC, retraites, salaires, revenus taxables à un taux proportionnel avant déduction des déficits antérieurs), et doit être inscrit au registre du commerce et des sociétés.

   















Régime fiscal LMNP

• Déficit imputable sur les revenus de même nature : Les déficits subis par le loueur en meublé non professionnel ne sont imputables que sur les bénéfices tirés d’activités de même nature exercées dans les mêmes conditions durant la même année ou les six années suivantes. (article 156 I CGI).
  A noter que cela n’est possible qu’avec le régime simplifié ou normal puisque le micro Bic interdit de constater un déficit. (Confère les 3 régimes BIC).
  Enfin, le déficit en LMNP n’est pas imputable sur le revenu global.

• Report des déficits : les déficits reportables sont imputables sur les bénéfices de même nature réalisés au cours de la même année et des 6 années suivantes.
  
  
• ISF : Les loueurs en meublés non professionnels qui payent l’ISF, devront intégrer leurs recettes dans le calcul de l’ISF parce que ces revenus ne sont pas considérés comme des revenus professionnels. 
  
  
• Imposition sur les plus values : Le régime des plus values privées s’applique. L’exonération totale de l’impôt sur les plus values n’interviendra qu’au bout de la 15 ème année de détention du bien.

Régime fiscal LMP

• Déficit imputable sur le revenu global : Les déficits sont imputables sur le revenu global sans limitation de montant. (sous réserve que ces déficits ne proviennent pas d’amortissements Cf. : art 39 CGI).

• Report des déficits est possible sans limitation de durée.

• ISF : Les investisseurs peuvent prétendre à une exonération de l’impôt sur la fortune si leurs recettes brutes annuelles sont supérieures à 23000 euros et représentent plus de 50% de leurs revenus issus des traitements et salaires, BIC, BA, BNC, revenus gérants et associés. Ne pas tenir compte de la retraite, des revenus fonciers et des revenus de valeurs mobilières pour l’estimation. Si ces deux conditions sont réunies, les recettes seront considérées comme des revenus professionnels et n’entreront dans la base de calcul de l’ISF. (art 885 R du CGI).

• Imposition sur les plus values : Régime des plus values professionnelles s’applique (art. 151 septies du CGI). Elles sont exonérées de toute imposition lorsque les deux conditions suivantes sont cumulativement réunies : L’activité doit être exercée depuis plus de cinq ans, et, les recettes réalisées les deux dernières années avant la revente ne doivent pas excéder 250 000 euros.

• Allègement des droits de successions : les héritiers d’un LMP bénéficient des mêmes dispositions que les transmissions d’entreprises. (art. 397 A de l’annexe III du CGI). La transmission par donation ou succession des biens concernés ouvrent droit au paiement différé (5ans) et fractionné (10ans) des droits de mutation à titre gratuit, moyennant le paiement de l’intérêt légal ou seulement du tiers de ce montant (0.7% en 2006 sous certaines conditions peu exigeantes). Permet de bénéficier de l’exonération de 75% des actifs professionnels transmis sous certaines conditions.

Conditions pour bénéficier des avantages fiscaux :

Les obligations du preneur envers le bailleur dans le cadre d’un bail commercial

L’investisseur a l’obligation de confier son bien à un preneur de bail pendant une durée minimale de 9 ans.

A NOTER : Le décret du 30/09/1953 qui régit le régime des baux commerciaux oblige le preneur à payer ses loyers quel que soit le taux d’occupation des locaux. Le preneur va sous louer les locaux aux touristes, même s’il loue ou pas le bien, ça n’aura pas d’incidence sur les encaissements des bailleurs.

L’indication dans le bail commercial d’un engagement pour une période ferme de 9 ou 11 ans signifie que le preneur renonce à la faculté de résilier à la fin de chaque période triennale le bail commercial, faculté donnée par le décret de 1953.


Textes de références :

- Références au Code général des impôts : Articles 260 D et 261 D 4°. Article 46 AGA de l’annexe III du CGI. -Article 35 article, article 151 septies, article 50-0, article 156-I, article 885 R
- Article 129 de la loi du 29 juillet 1998, codifiée aux articles L. 632-1 à L. 632-3 du Code de la construction et de l’habitation : Article réglementant les rapports entre propriétaires détenant quatre et plus de quatre locaux meublés et leurs locataires.
- Loi Borloo pour la cohésion sociale (loi n° 2005-32 du 18 janvier 2005) : Loi encadrant le régime juridique de la location meublée
- Loi n°49-458 du 2 avril 1949 accordant le bénéfice du maintien dans les lieux à certains clients des hôtels, pensions de familles et meublés.


LES AVANTAGES FISCAUX

Avantages fiscaux pour l’investisseur LMNP

• Il provient notamment des avantages du régime des BIC. La  Comptabilité BIC  prend en compte les créances acquises et les dépenses engagées. Les charges occasionnées sont déductibles et sont imputés sur les revenus de même nature. Les déficits fiscaux sont imputés sur la généralité des revenus BIC de l’année et sur les 6 années suivantes.

• Les amortissements des locaux et du mobilier sont à déduire du résultat, s’ils ont été inscrits à l’actif de l’opération. Soit un Amortissement du bien immobilier sur 25 ans et du bien mobilier sur 5 ans.

• Ce mécanisme permet de se constituer des loyers non défiscalisés par le jeu des amortissements différés.

• Le loueur non professionnel n’est pas imposable à la taxe professionnelle.

• La récupération de TVA est possible dans les résidences avec services.

A NOTER : L’investisseur peut récupérer la TVA sur l’achat si :

• Le logement est situé dans une résidence avec service (de tourisme classé, d’affaire, étudiante, ou EHPAD).
• Et il a conclut un bail commercial de minimum 9 ans avec un exploitant offrant 3 services hôteliers minimum parmi les 4 suivants : Accueil et réception, entretien des parties privatives, petit déjeuner, fourniture linge maison.
• Et ses loyers perçus sont soumis à la TVA à 5,5% (il choisi l’option paiement de la TVA sur les loyers)
• La récupération de la TVA sur achat du bien se fait dès que l’investisseur peut justifier de trois mois de loyers
• La récupération de la TVA ne sera définitivement acquise au propriétaire qu’à compter des 20 ème années de détention du bien étant donné que la TVA est amortissable sur 20 ans.

Avantages pour l’investissement en LMP

• Déficit BIC reportable sur revenu brut global sans limite (hors amortissements)
• Récupération de la TVA sur 20 ans (même règles que le LMNP voir ci-dessus)
• Constitution de loyers défiscalisés par le jeu des amortissements différés
• Déduction des intérêts d’emprunts et des charges (taxe pro, foncière)
• Amortissement du bien  reportable indéfiniment       
• Exonération de taxe sur la plus-value après 5 ans d’activité

LES OBLIGATIONS DECLARATIVES

Il existe donc deux régimes d’imposition pour l’imposition des BIC :

• Le régime des micro-entreprises (ou Micro-Bic) 
• Le régime du réel lui-même subdivisé en 2 régimes :
  2 – Réel simplifié
  3 – Réel normal
  

Régime normal :