AVANT PROPOS

Le but de la loi Malraux, votée en 1962, était de réhabiliter les centres villes, en particulier en repeuplant leurs immeubles historiques, en leur rendant une vocation de logements. Il s’agissait d’encourager les propriétaires à exécuter de véritables reconstitutions architecturales et patrimoniales.

Les propriétaires d’immeubles bâtis situés dans certaines zones protégées (Marais à Paris, le vieux Lyon….) qui effectuent des travaux en vue de la restauration complète de ces immeubles sont autorisés à déduire certaines dépenses spécifiques et peuvent imputer leurs déficits fonciers sur le revenu global sans limitation de montant. En pratique ce régime est connu sous l’appellation « loi Malraux ».

Ces avantages fiscaux permettent de financer une partie de l'investissement, et ainsi de rénover les centres villes par le biais d’investisseurs privés qui profitent de ses atouts pour acheter et rénover.

CONDITIONS D’APPLICATION

Cette loi est applicable à tous les contribuables investissant dans des immeubles pouvant bénéficier de rénovations règlementées, et situés dans des secteurs sauvegardés (définis aux articles L. 313-1 à L. 313-3 du code de l'urbanisme), ou dans des ZPPAUP : zones de protection du patrimoine architectural urbain et paysager définies à l'article L. 642-1 du code du patrimoine).

Conditions pour bénéficier des avantages fiscaux :

- Le propriétaire a l’obligation de louer le bien nu, à usage de résidence principale du locataire, hors descendants/ascendants, pendant une durée de six ans minimum.

- Il doit par ailleurs effectuer des travaux spécifiques définis par le texte de loi. Les travaux définis par la loi sont : travaux de démolition, ceux de reconstitution de toiture ou de murs extérieurs, les travaux de transformation en logement d’une partie de la résidence, ou des travaux de réaffectation d’une résidence.

Textes de référence

Article 156 I-3 al 3 et 4 et Article 31 I -1 du Code Général des Impôts

AVANTAGES FISCAUX

Le propriétaire peut imputer l’ensemble de ses dépenses de restauration immobilière sur le revenu brut global sans limite de plafond.

LES OBLIGATIONS DECLARATIVES

Les revenus que l’investisseur tire de la location du bien locatif sont imposés en France dans la catégorie des revenus fonciers.

Il doit donc déclarer ses revenus dans la déclaration « 2044 Spéciale», à compter de la première année d’application du régime, et copie du bail, le cas échéant, la copie de l’autorisation préfectorale spéciale des travaux et visa de l’architecte, et le cas échéant, la copie de la déclaration d’utilité publique.