Investissements d’immeubles neufs (article 31 du Code Général des impôts).


AVANT PROPOS

Depuis 2006, le gouvernement a mis en place 2 dispositifs d’investissements locatifs complémentaires « Robien recentré » et « Borloo populaire » :

Pour développer une offre locative très largement insuffisante dans le secteur privé, et un déficit de logements neufs, le Gouvernement a créé deux dispositifs complémentaires, plus souples et plus attractifs que les précédents régimes d’investissements locatifs (dispositifs Quilès, Méhaignerie, Périssol, Besson…).


Le premier dispositif nommé "de Robien"

La loi urbanisme et habitat du 2 juillet 2003, a instauré le « dispositif Robien » qui s’est substitué au "dispositif Besson" instauré en 1999. Il comporte deux principales améliorations au regard du dispositif précédent.

            Des conditions de location plus incitatives ont été instaurées pour le propriétaire investisseur. Dans les zones de loyers élevés où le marché était tendu, les plafonds de loyers étaient trop faibles pour garantir une rentabilité suffisante à l’investisseur et les plafonds de ressources constituaient une contrainte administrative fortement dissuasive. Le Gouvernement a donc fixé des plafonds de loyers en adéquation aux réalités du marché immobilier.

            Les plafonds de ressources des locataires sont supprimés car ils n’étaient pas suffisamment avantageux pour l’investisseur au regard du marché locatif. Les bénéficiaires du logement peuvent être les ascendants ou descendants du propriétaire (loi de finances pour 2003) alors que le dispositif précédent l’interdisait.


Le dispositif « Robien recentré » depuis 2006 remplace « Robien ».

La loi du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement a pérennisé le dispositif "de Robien"(les caractéristiques du régime restent inchangées).
Deux modifications ont été néanmoins apportées au régime précédent :

            Le rythme de la déduction fiscale : L’amortissement fiscal a été ramené à 50 % sur 9 ans au lieu de 65%.

            Le zonage et les plafonds de loyers ont été aménagés dans les moyennes agglomérations.

Ce nouveau dispositif est rebaptisé "Robien recentré" (recentré sur les zones où les besoins en logement sont les plus importants). Les investisseurs y sont soumis à compter des investissements souscrits depuis le 1er septembre 2006.


Le second dispositif nommé "Borloo populaire » depuis 2006

La loi du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement a complété le dispositif « Robien recentré », en permettent au bailleur ayant opté pour ce régime de bénéficier d’avantages fiscaux supplémentaires (déduction spécifique et complément de déduction au titre de l’amortissement). En contrepartie des avantages fiscaux, les investisseurs doivent louer leur bien dans des conditions plus restrictives que celles du Robien recentré à des locataires qui satisfont à des conditions de ressources.

Voir les documents officiels (liens hypertextes)
Loi ENL n° 2006-872 du 13 juillet 2006 (J.O n° 163 du 16 juillet 2006) - ARTICLE 40 : Robien recentré et Borloo populaire.


CONDITIONS D’APPLICATION

Conditions pour bénéficier des avantages fiscaux :

Pour bénéficier du dispositif de diminution d’impôt prévue par les deux dispositifs, les investisseurs doivent avoir leur domicile fiscal en France Métropolitaine. Ils doivent par ailleurs, se porter acquéreur d’un logement neuf destiné à la location à titre de résidence principale du locataire et en louant ce bien nu (non meublé) pendant au moins 9 ans en respectant un plafond de loyer au m² pour les deux dispositifs (Robien, Borloo), et de ressources du locataire uniquement en Borloo.
Il est interdit de louer à un ascendant ou descendant, sauf à l’issue d’une période de 3 ans de location, la loi permet de suspendre la location pour la reprendre pour aller au terme des 9 ans.

Dispositions communes aux deux régimes « Robien » et « Borloo » :

A. Tout bien immobilier situé en France métropolitaine ou dans les 4 départements d'outre-mer, neuf à usage d'habitation loué nu (sans meubles) est éligible au dispositif Robien ou Borloo. Le gouvernement a par ailleurs défini des zones qui déterminent, en fonction où est situé le bien immobilier, le loyer maximum par mètre carré qui pourra être appliqué au bien immobilier loué. (présentées ci-dessous)

* 23 agglomérations comptant plus de 250 000 habitants :
Aix-en-Provence - Marseille, Lyon, Lille, Toulouse, Bordeaux, Nantes, Toulon, Douai, Strasbourg, Grenoble, Rouen, Valenciennes, Nancy, Metz, Tours, Saint-Etienne, Montpellier, Rennes, Orléans, Béthune, Clermont-Ferrand, Avignon.
** Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle, Saint-Malo. 

Voir les documents officiels (liens hypertextes)
Nouveau zonage : CLASSEMENT DES COMMUNES / Arrêté du 10 août 2006

Dispositions différentes aux deux régimes « Robien » et « Borloo » au regard des loyers appliqués et des conditions de ressources des locataires.

Principes :

1/ Les loyers sont plafonnés suivant un nouveau zonage A, B1, B2 et C - (Plafonds révisés chaque année, au 1er janvier) qui différent en fonction que l’on choisi le régime «Borloo » ou « Robien » (voir ci-dessus)

PLAFONDS des LOYERS (par zone) pour l’année 2007

2/ Les ressources du locataire sont plafonnées – (Plafonds révisés chaque année, au 1er janvier)


Dispositif "Borloo neuf"

Pour les baux conclus, reconduits ou renouvelés en 2008, les plafonds annuels de ressources sont les suivants :

Remise en cause du dispositif « Robien » ou « Borloo »

La déduction est remise en cause en cas de non respect des engagements de location par le contribuable, ou cession du bien avant la fin de l’engagement de location, ou la location à un membre du foyer fiscal.

En revanche, le décès du contribuable ou de l'un des époux soumis à imposition commune ou le licenciement ou l’invalidité de 2ème et 3ème catégorie n’entraînent pas la remise en cause de la déduction. 


LES AVANTAGES FISCAUX  

I.  « Le Robien recentré »

- Il permet au propriétaire d’amortir (déduire fiscalement une partie de l’investissement) chaque année une fraction du prix d'achat du logement :

• Possibilité d'amortir 50% de la valeur du bien :
• 6% pendant 7 ans
• 4% les 2 années suivantes

-Déduction des 100% des intérêts d'emprunt et 100% des charges locatives (taxe foncière, frais de gérance, frais de copropriété, etc.).

II. « Le  Borloo populaire »

- Il permet au propriétaire d’amortir chaque année une fraction du prix d'achat du logement :
L'amortissement fiscal est de 50 % du prix du bien après 9 ans de location, il peut être porté à 65 % si le logement est loué dans les mêmes conditions pendant 15 ans.
Le propriétaire bénéficie d'une déduction fiscale de 30 % sur les loyers perçus.

• Abattement forfaitaire de 30% sur les loyers
• Possibilité d'amortir jusqu'à 65% de la valeur du bien :
• 6% pendant 7 ans
• 4% les deux années suivantes
• Possibilité de proroger 2,5% pendant 6 années supplémentaires

-Déduction des 100% des intérêts d'emprunt et 100% des charges locatives (taxe foncière, frais de gérance, frais de copropriété, etc.).

III. Exemples d’avantages fiscaux

Ces dispositifs par l’imputation des charges et de l’amortissement permettent une diminution du revenu imposable.
Voici, en fonction de votre tranche marginale d'imposition (tranche dans laquelle est située la partie haute de vos revenus), la réduction d'impôt que vous pouvez obtenir :

La TMI correspond à la tranche supérieure dans laquelle est située la partie "haute" de vos revenus. Elle varie suivant le nombre de parts de votre foyer fiscal.


Textes de référence

- BOI 5 D-2-07 N°43 du 23 mars 2007  relatif aux revenus fonciers.
- BOI5 D-1-08N° 13 du 7 février 2008 relatif aux revenus fonciers et actualisation plafonds loyers et ressources des locataires.
- BOI 5 D-1-07N° 22 du 8 février 2007 relatif aux revenus fonciers et actualisation plafonds loyers et ressources des locataires.
- Loi ENL n° 2006-872 du 13 juillet 2006 (J.O n° 163 du 16 juillet 2006) - ARTICLE 40 : Robien recentré et Borloo populaire.
- L'article 31 du Code Général des impôts.
- Circulaire UHC/DH/n°2006-68 relative à la loi du 13.07.2006 portant engagement nationale pour le logement.


LES OBLIGATIONS DECLARATIVES

Les revenus que l’investisseur tire de la location du bien locatif sont imposés en France dans la catégorie des revenus fonciers. Il doit donc déclarer ses revenus dans la déclaration « 2044 Spéciale », et joindre à la déclaration des revenus de la première année d’application du régime, l’engagement de location contenu dans la déclaration 2044 EB.