Investissements locatif dans des résidences de tourismes situées en zone de revitalisation rurale (article 199 decies du Code Général des Impôts).


AVANT PROPOS

A l’heure actuelle, l’investissement locatif dans les résidences de tourisme, concernent essentiellement le tourisme vert ou l’immobilier de montagne. Il y a encore très peu de résidence de tourisme recensée sur le littoral. En 2005, l’avantage fiscal a été étendu aux résidences implantées dans une agglomération nouvelle comme par exemple Evry (91), l’Etang de Berre (13)…L’objectif du Gouvernement est de développer le tourisme et donc l’emploi dans des petites communes bénéficiant d’un environnement agréable pour le tourisme, ou développer l’emploi dans « les villes nouvelles ».


CONDITIONS D’APPLICATION

Les contribuables qui acquièrent un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement ou qui réalisent des travaux entre le 1er janvier 1999 et le 31 décembre 2010 dans les résidences de tourisme classées dans les zones de revitalisation rurale bénéficient d’une réduction d’impôt sur le revenu équivalente à 25% du montant de l’investissement hors taxes.

Voici les différents types de résidences qui peuvent permettre de bénéficier de l’avantage fiscal :

• une résidence de tourisme classée dans une zone de revitalisation rurale (ZRR) et qui le destine à une location dont le produit est imposé dans la catégorie des revenus fonciers bénéficie d’une réduction d’impôt sur le revenu.

• une résidence de tourisme classée dans une zone, autre qu’une zone de revitalisation rurale précitée, inscrite sur la liste pour la France des zones concernées par l’objectif n° 2 prévue à l’article 4 du règlement (CE) n° 1260/1999 du Conseil du 21 juin 1999 portant dispositions générales sur les fonds structurels, à l’exclusion des communes situées dans des agglomérations de plus de 5 000 habitants.

• une résidence de tourisme classée et située dans le périmètre d’intervention d’un établissement public chargé de l’aménagement d’une agglomération nouvelle créée en application de la loi n° 70-610 du 10 juillet 1970 tendant à faciliter la création d’agglomérations nouvelles: Cergy-Pontoise, Marne-la-Vallée-Val-Maubeuge, Saint-Quentin-en-Yvelines, Nord-Ouest des Rives de l'Etang de Berre, l'Isle d'Abeau, Le Vaudreuil, de même que Evry, Grand-Melun, Sénart-Villeneuve, Rougeau-Sénart.


La réduction d’impôt s’applique uniquement sur l’impôt dû avant imputation de l’avoir fiscal, des crédits d’impôt et des prélèvements ou retenues non libératoires le cas échéant.


A NOTER : Les résidences de tourisme classées sont soumises à la TVA. Elles permettent ainsi de bénéficier de la possibilité de récupérer la TVA sur le prix d’acquisition (dans ce cas, la base de réduction d’impôt est le montant hors taxe de l’investissement).


Conditions pour bénéficier des avantages fiscaux :

Le bien doit être donné en location nue par le biais d’un bail commercial pendant minimum 9 ans à l’exploitant de la résidence qui meuble et sous-loue le logement.

Le contrat doit prendre effet dans le mois qui suit la date d’acquisition ou de l’achèvement de l’immeuble.

Le bien ne peut être vendu ou cédé, sous risque de perdre l’avantage fiscal.

Le propriétaire peut occuper le logement quelques semaines par an, sous respect de certaines conditions.


Remise en cause de la réduction :

En cas de non-respect de l'engagement ou de cession du logement, la réduction pratiquée fait l'objet d'une reprise au titre de l'année de la rupture de l'engagement ou de celle de la cession.

Toutefois, en cas d'invalidité correspondant au classement dans la deuxième ou la troisième des catégories prévues à l'article L. 341-4 du code de la sécurité sociale, de licenciement ou de décès du contribuable ou de l'un des époux soumis à imposition commune, la réduction d'impôt n'est pas reprise.


LES AVANTAGES FISCAUX 

Ce régime fiscal est constitué d’une réduction d’impôt et de la récupération de TVA.

La réduction est étalée sur 6 ans. Le droit à réduction d’impôt est plafonné à 100000 euros pour un couple marié, soumis à une imposition commune et à 50000 euros pour une personne seule, et le taux de la réduction est fixé à 25% du prix d’achat hors taxe du logement acquis neuf ou en vente à l’état futur d’achèvement.

Explication : un couple marié acquiert au cours de l’année 2006 un logement achevé ouvrant droit à l’avantage fiscal au prix de 130000 euros. La réduction d’impôt (100000*0.25) sera de 25000€ étalée sur 6 ans soit 4166.67 euros par an.


Logement Plafonnement de l’investissement en € HT  Taux de réduction d’impôt Avantage global
Maximal  Réduction d’impôt annuelle maximale en €
Personne seule 50000 25% 12500€ 2083€
Couple marié  100000 25% 25000€ 4167€


Textes de référence

- Loi n°98-1267 du 30/12/98 (JO du 31/12) modifié par la loi n°2005-157 du 23/02/2005 (JO du 24/02/05)

- Référence au Code général des impôts : Article 199 decies E à G.

- Loi de finances rectificative pour 1998 - articles 13 et 14 : Loi instituant une réduction d’impôt en faveur de certaines résidences de tourisme.

- Loi de finances rectificative - articles 13 et 14 : Articles de la loi instituant une réduction d’impôt en faveur de des résidences de tourisme situées en ZRR

- Instruction administrative du 4 octobre 1999 (BOI 5-B-18-99) : Commentaire de l’Administration à propos du dispositif fiscal en faveur des résidences de tourisme situées en ZRR.

- Loi de finances pour 2001 (Loi n° 2000 - 1 352 du 30 décembre 2000 -JO du 31) : Loi instituant une augmentation des plafonds de réduction d’impôt et élargissant le dispositif à certaines communes rurales.

- Loi de finances pour 2004 (loi n° 2003-1 311 du 30-12-2 003 - JO du 31) : Loi qui relève le taux de la réduction à 25 % ainsi que les plafonds à 50 000 ou 100 000 E.

- Loi de finances n° 2005-157 du 23 février 2005 - JO du 24 : Loi qui revoit le dispositif en étalant la réduction sur 6 ans.


LES OBLIGATIONS DECLARATIVES

Les revenus que l’investisseur tire de la location du bien locatif sont imposés en France dans la catégorie des revenus fonciers.